物業公司工商登記信息
統一社會信用代碼：91371102755437892W
名稱：日照市日新物業管理有限公司
住所：山東省日照市東港區秦樓街道菏澤路217號
類型：有限責任公司（非自然人投資或控股的法人獨資）
注冊資本：伍佰萬元整
法定代表人：隋杰
成立日期:2003年10月20日
經營范圍：一般項目：物業管理；食品銷售（僅銷售預包裝食品）；人力資源服務（不含職業中介活動、勞務派遣服務）。（除依法須經批準的項目外，憑營業執照依法自主開經營活動）
許可項目：建設工程施工。(依法須經批準的項目，經相關部門批準后方可開展經營活動，具體經營項目以相關部門批準文件或許可證件為準）
物業公司內部組織框架
物業經理：隋杰
內部機構設置：
一、辦公室
負責會務管理、綜合材料、督查督辦、行政管理、日常服務、后勤保障、董事會辦公室日常事務管理及其他工作；
二、保潔負責人
負責辦公樓保潔管理、檢查考核及日常保潔培訓工作；
三、保安負責人
負責公司保安人員的日常檢查、安全培訓及管理工作；
四、安全負責人
負責公司內部安全生產管理、特種設備管理、應急預案的建立與管理工作；
五、維修負責人
負責公司服務區域內的維護保養修理工作。
物業公司便民服務電話
物業管理服務：0633-8221107
物業公司規章制度
一、 目的：
規范全體員工行為，加強本公司員工隊伍的建設，提高員工的基本素質。
二、 適用范圍：
物業管理公司所有工作人員。
三、 職責：
1.物業管理公司的所有員工有義務嚴守規章制度、為公司利益而做出貢獻。
1.各部門負責人要對員工進行規章制度教育，并全面貫徹下去。
四、關于上班時間
1.夏季時間為上午8：30----12：00 下午2：00----17:30
東季時間為上午8：30----12：00 下午2：30----16:00
2.不得無故遲到、早退、外出;
3.員工請假須提前一天通知部門主管批準后方可請假(特殊情況例外);
4.嚴禁無故曠工;
5.上、下班必須簽到;
6.不許代別人簽到;
7.不得涂改簽名冊。
五、其它
1.服從上司的命令;
2.發生事情必須立即上報、聯絡;
3.嚴禁在花園內吐痰或丟垃圾;
4.不準喧嘩、賭博;
5.不準盜竊他人或公司內的東西;
六、物業管理公司規章制度
1、工作時間不準睡覺或做出睡覺姿勢;
2、嚴禁在辦公室私用電話;
3、除急事外不許接聽私人電話;
4、不許用任何方式威脅、恐嚇同事;
5、不許在公司內打架;凡有打架者，無論何原因，一律做無條件開除處理。
6、凡在被本公司開除的雇員，一律不準再招入公司，一經發現，即時開除并扣除所有工資。
違反以上規章制度將嚴肅處理，重者將嚴懲警告及罰款或送公安機關。
望各位員工嚴格遵守。
七.其它
1、不服從上司的命令，按嚴重警告處理并罰款5—20元，屢次重犯則開除處理。
2、疏忽報告或聯絡而受到損害，則嚴重警告并罰款10元。
3、在公共場所或花園內吸煙，則罰款10元;
4、發現喧嘩、賭博，按嚴重警告且罰款20元處理，情節嚴懲者以開除處理;
5、凡盜竊他人的物品，立即開除并送公安機關處理;
6、上班時間內怠工或打瞌睡 ，則嚴懲警告并罰款10元起。情節嚴重者開除處理。
7、不按時上交工作報表、不按時填寫工作記錄，查到一次罰款10元。
8、內部培訓時間無故不到者，罰款10元，并給予警告。
(一) 考勤
1. 考勤內容
① 上班時間已到而未到崗者，即為遲到;
② 未到下班時間而提前離崗者，即為早退;
③ 工作時間未經領導批準離開工作崗位者，為擅離職守;
④ 遲到、早退或擅離職守超過30分鐘，或未經準假而不到班者，均為曠工。
2. 考勤須知
① 對有遲到、早退、擅離職守現象的員工，應進行教育，數屢教不改的，給予適當的紀律處分，如有造成嚴重后果的，應追究其責任。
② 對曠工者，應責成其作出書面檢討，并扣除兩倍工資，扣發當月各項獎金，曠工二天以上，每增加一天，加扣年終獎10%。連續曠工10，或一年內累計曠工超過15天或曠工雖未達到上述天數，但次數較多，情節嚴重，均應作除名處理。
(二) 休假
1. 員工休假必須服從組織安排，并按規定逐級審批，報人事部批準，主任一級由部門經理安排休假，部門經理由總經理安排休假。
2. 員工申請休假須一個星期前填寫《請假申請表》送交部門主管審批。未通過審批的，不得擅自休假，否則按曠工處理，因特殊原因本人不能親自辦理的，應委托別人或電話告假，回來上班后再補請假條。
3. 病假
① 員工因病或非因工(公)負傷，經公司指定的醫療單位出具的證明確定不能堅持工作，可參考醫生建議，根據實際情況核給病假;
辦公管理制度
員工辦公制度
為加強管理、嚴明紀律、發揮效益、創一流服務質量，特制定以下規定：
一. 出勤：一月內遲到或早退兩次扣一天工資。
二. 請假：必須要請假條，寫明事由，由部門負責人批準，辦公室核實。一天以上由主任批準，三天以上要經理批準，擅自離開者，按自動辭工處理，扣發15天工資。
(1) 請事假扣發當天工資。
(2) 請病假，必須要有醫生證明，三天以內工資照發，三天以上扣除請假期間工資。
(3) 曠工者除扣當天工資外，年終獎扣發一天工資。
(4) 請假一天以上請假者必須提前申請。
(5) 上班時間內，必須堅守崗位，如檢查不在崗位范圍內，則按未上班處理，扣半天工資。
三. 堅守工作崗位，必須按質、按量達到公司要求，完成各自職責，不能勝任工作，反映較大意見者，公司處有權做出調離原崗位或辭退處理。
四. 如損壞公共財產，視損壞程度照價賠償并扣發工資。
五. 工具、機器、設備未經辦公室同意，不準外借。
六. 上班時間不得看報、閑聊，不得用通迅設備聊天;業余時間應努力學習業務知識及相關知識。
文明辦公制度
一. 員工應以認真負責的態度，嚴謹務實的作風做好本職工作，辦公講求效率。
二. 員工應自覺遵守公司作息時間，嚴格執行勞動紀律，上班不遲到、不早退、不準中間私自離崗，外出辦公說明去向。有私事或生病不能上班須事先請假。
三. 講究禮貌，注重儀容。員工服裝莊重、大方、清潔。
四. 各辦公室、會議室嚴禁吸煙。
五. 保持辦公環境優美清潔，不得隨意丟棄雜物。
六. 愛護公共財物，節約用水用電。
七. 重視防水、防盜和安全生產。
八. 辦公時間要保持肅靜，不準串崗聊天;嘻鬧、高聲喧嘩和爭吵。
九. 嚴格要求自己，遵守公司的各項規章制度。
十. 以上規定，有違者將按公司規定，予以經濟處罰。
辦公室值班制度
為及時處理突發事件，維護正常的生產、生活秩序，制定本制度：
一. 值班人員：公司各部門經理以下人員，均應參加值班。
二. 值班地點：公司辦公室。
四. 值班人員應填寫值班登記表，注明值班人、值班起止時間、值班情況等。
五. 值班人員必須及時處理各類突發事件。如遇重大事件，難以處理的，應及時報告公司經理，并請求有關部門協助處理。
六. 值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗。若因此而造成損失的，追究當事人的責任。
七. 值班人同因事、因病無法參加值班的，應事先安排調班，并報辦公室。事先無法安排的，應找機動人員暫替，并在值班登記表上注明。
八. 國家法定節假日另做加強值班安排。
考勤管理制度
第一條 請銷假
1.請假一天的由主管領導批準，請假兩天及以上的由總經理批準，并在行政部備案。本規定適用于全體員工。
2.請假手續以書面為準,如遇特殊情況無法辦理書面請假手續,則應電話請假,書面手續后補。短信請假無效。
3.員工因公外出不能按時記錄考勤的，應在歸崗后盡快到辦公室進行登記，并由主管領導簽字確認。
第二條 病假
1.員工本人確實因病，不能正常上班者，須主管領導批準。連續請病假超過三個工作日者，必須取得醫院開具的休假證明。
2.患病員工請假應于當日九點前向主管領導請假，經批準后方可休假。
3.員工須在病愈上班當日將病假條交給辦公室核查存檔。
第三條 事假
1.員工因合理原因需要請事假的，須提前一天書面申請（如遇不可預測的緊急情況，必須由本人在早晨九點以前請示公司領導），如實說明原因，經主管領導同意后方可休假，否則按曠工處理。
2.事假按照日標準工資100%扣除。
3.工作時間如有私人緊急事務需要離崗處理，按照事假的規定向主管領導請假，違反規定者以曠工計罰。
保安管理考核制度
總則
一、 貫徹執行公安機關和上級部門制訂的各項法規和制度，努力維護好轄區內的治安安全
二、 遵守公司規章管理制度，服從領導，完成公司交給的其他工作任務
三、 負責做好對管區內的巡邏、值班工作；負責做好機動車輛和非機動車輛的停放和疏導工作
四、 熟悉場站情況，以動態巡查的方式預防、發現、制止各類事故的發生如：打架斗毆、盜竊等事件，提高應急事件的處理能力
五、 按規定著裝，文明值勤，嚴格交接班手續，認真做好值班記錄和交接班記錄
六、 講究文明、禮貌待人，耐心說服、以理服人
工作職責
1. 保安崗位實施24小時值班制度，每周周五把下一周的值班計劃以書面形式報到物業公司，如有隊員調整需提前一天以書面形式通知物業公司，并經公交集團面試合格后經培訓方可上崗，并將新隊員信息報至物業公司存檔。
2. 班前8小時前、上班期間不得飲酒。
3. 在崗期間衣著整體，必須穿保安制服、帶工號牌。
4. 堅守崗位，不得串崗、離崗、睡崗，未經領導批準，不得私自外出，并在交接班前填寫好交接班記錄。
5. 在崗期間不得在值班室內從事各類與工作無關的活動。
6. 做好節假日期間值班工作，按時向上級匯報集團當天安全情況，并完成領導交辦其他工作任務。
7. 熟悉公司區域環境，了解周邊環境，做好公司區域巡邏檢查工作。確保公司正門無人員聚集現象，如發生特殊情況及時通知公司有關部室。要保持警惕，以防失竊等各類安全事件發生。
8. 班前要清掃值班室衛生，將物品擺放整齊；保持值班室衛生、整潔。
9. 夜間必須加強巡邏，發現事故苗頭或形跡可疑的人和事，應及時處理并報告有關領導或公司領導。發現公司內電、水、門窗、消防設施等不關閉或不安全情況，應及時采取補救措施，并于次日報告有關部門。
10. 負責公司停車場車輛管理工作，確保非機動車、外來機動車輛在指定區域按秩序停放。地下停車場、辦公樓前停車場、只停放公司登記的車輛。公司正門處不得停放任何車輛或放置物品（裝貨出運的車輛除外）。
11. 認真負責報紙、書信收發工作不得丟失，保安人員不得簽收私人包裹，保安室不得存放個人物品。
12. 對來訪人員，必須同接待人員聯系確認，進行登記，方可放行。
13. 認真填寫來客登記單，登記單必須回收妥善保管并做好存檔。
14. 休息日、節假日要嚴格控制人員進入，嚴禁非工作人員獨自進入辦公大樓。
15. 夜間必須加強巡邏，發現事故苗頭或形跡可疑的人和事，應及時處理并報告有關領導或公司領導。發現公司內電、水、門窗、消防設施等不關閉或不安全情況，應及時采取補救措施，并與次日報告有關部門。
16. 用電梯運送貨物時，必須事先報告物業公司，經批準后由保安陪同方可運送。
17. 嚴禁寵物進入辦公大樓。
18. 嚴禁攜帶易燃易爆物品進入辦公大樓。
19. 嚴禁推銷、快遞等閑雜人員進入大樓，收廢品人員由辦公樓內部人員帶領方可進入。
20. 對于將公共設備帶出辦公大樓的非工作人員，必須有相關部室人員陪同，并出具書面手續。
防疫期間保安工作制度
一、疫情期間各場站保安值班上崗之前需測量體溫，洗手消毒、持有有效的健康證明，保持良好的個人衛生，穿戴制服、 佩戴口罩。
加大對職工疫情防控知識培訓，確保職工掌握防護知識和 預防措施，全面執行個人防護。
二、 外來人員登記管理保安人員負責學校安全保衛工作，嚴 格會客制度。
疫情期間，場站實行封閉式管理，禁止一切人員進入。 如因為特殊原因需要進入嚴格實行疫情期間外來人員排查工作：
1. 加強門衛、門崗、接待處等場所的清潔消毒頻次.每天不 少于2次。
4. 遵守場站各項規章制度，嚴格執行交接班時間，嚴守職責， 不擅自離開崗位，不空崗，工作時間不搞個人副業。
6. 嚴格履行以上職責，若擅離職守，出現意外，將承擔一定的責任。
保安交接班制度
1、本班相互轉換崗位時，須認真做好崗位工作記錄。
2、本班最后一崗與下一班交接時，要將本班工作情況詳細交待給下一班，以便下一班開展工作。
3、交班人員將公物轉交下一班，并在最后一崗的工作記錄欄目里寫明下一班接崗人的姓名。
4、交接班須正點、守時，特殊情況，提前2小時請示保安隊長批準后，方可延時，否則不得超時接班。
5、接班人未到，交班人不得離崗，否則由此產生的一切后果由交班人負責。
6、接班人須提前15分鐘簽到上班，翻看工作記錄，詢問工作情況，以便明確工作重點。
7、交班班長須將本班工作情況詳細交待給下一班，并將本班已完成和待完成工作認真記錄在每班記錄本上，交接雙方簽名確認。
8、交班人須將相關記錄書寫清楚，并將和有關記錄本移交給接班人。
保潔員工作制度
一、保潔職責范圍：
1、各樓層走廊、樓梯、扶手、衛生間、玻璃、 天花板、樓層等公共部分，各樓外圍至道路間的草坪、道路環境衛生及所負責區域的環境衛生。
2、景觀廣場、內廣場、各區通道、車輛出入口、草坪及尚未開發利用的空地（各保潔員的環境衛生區域另行安排）。
二、保潔工作要求：
1、保潔員須每天兩次清掃保潔所負責的區域，衛生間要求達到無異味，蹲盤、小便池無垢跡，走廊、樓梯、玻璃、扶手無灰塵、天花板無蛛絲。
2、道路、草坪、景觀廣場、內廣場等環境衛生保持衛生整潔，無雜物、紙屑。
3、各保潔區域內清掃的垃圾集中指定存放，垃圾箱加蓋并保持垃圾箱周圍整潔。
4、保潔員在工作中應根據實際情況，調整作息時間，如有臨時保潔工作應做到隨叫隨到，保質保量完成學院所交給的各項任務。
四、 保潔工作時間：上午7：30～ 10：30
下午13：30～16：30
五、 監督制度：
1、定期和不定期檢查制度。
2、保潔范圍內入駐單位領導及值班人員的反饋意見。
3、公司所交予保潔員的保潔工具，保潔員不得另作他用。
根據定期和不定期檢查、反饋意見等實際情況對無保質保量完成公司所交予的各項任務者酌情扣減工資。保潔員工作績效每月由物管處組織相關單位進行考評，獎優罰劣。
大廳接待工作標準及工作流程
一 、儀容儀表及素質要求：
（1）儀表、儀態
上班時須穿職業裝，并保持清潔衛生整齊，不得穿牛仔褲、T恤、露肩裝、吊帶、拖鞋或類似拖鞋的皮涼鞋等非正規衣服上班，裙裝下擺不得低于膝下三公分。不得穿著"三截腿"；
常剪指甲，保持清潔，不得留長指甲，不能涂指甲油，不使用濃味香水等。
不得在前臺化妝。保持口氣清新自然無異味。上班期間應化淡妝，除戒指外不得佩戴飾物。
保持良好的站、坐、走姿。站時須挺胸收腹沉肩。坐時不得前仰后靠，不得搖頭晃腦，東張西望。走時保持站的基礎上，水平向前，平穩適中，無緊急情況，不得在辦公區奔跑。
面帶微笑、主動熱情、講究禮儀、禮貌、彬彬有禮地接待客人， 在客人面前，不得修指甲、剔牙、掏鼻、打嗝、伸懶腰、唱歌、哼小調、化妝。
(2)語言 前廳服務員不僅應有良好的儀容、儀表，而且必須具備優美的語言，令人愉快的聲調，恰當的內容和靈活策略的語言技巧。不詢問客人的年齡，特別是女賓。不要詢問客人的履歷、工資收入、衣物價格。對奇裝異服的人不圍觀，不交頭接耳。對殘疾或身體有缺陷人士不歧視。
(3)行為舉止 站立標準、行為規范、舉止大方，熱情幫助，服務周到。盡量避免或克服不好的習慣動作如嚼口香糖、工作場所吃喝、高嗓門叫喊、勾肩搭背、指手劃腳等。接待賓客要自然大方、穩重熱情、有禮貌，做到微笑服務，用好敬語。做到：迎賓有問候聲、說話有稱呼聲、離別有致謝聲、工作出現差錯有道歉聲。不以膚色、種族、信仰、衣著、相貌取人。不得有對來客有過分隨便、過分親熱的舉動，不得勾肩搭背、不得嘲笑來客不小心的現象，不得對來客指指點點。
與客人相遇要主動讓路，會見客人時不主動握手，特別是女賓。若賓客先伸出手來握手，應面帶微笑與客人握手。握手時姿態要端正，腰要直，上身稍前傾，力度不能大，不能用左手與客人握手。
與客人交談應站立端正，講究禮貌，不左顧右盼，低頭哈腰。要用心聆聽客人的講話，不與客人搶話，不中途插話，不與客人爭論，不強詞奪理，說話要有分寸，語氣要溫和，語言要文雅。
(4)業務操作技能 必須能夠熟練、準確、快速敏捷、準確無誤地按程序完成本職工作。
(5)應變能力 應該具備的特殊服務技能與素質，沉著冷靜、妥善靈活處理好特殊事件或問題。
二 崗位職責
（1）前臺包括整個前臺及附屬三張辦公椅必須保持整潔、干凈，無灰塵、無污漬。
（2）除公司宣傳單、個人茶杯、臺歷、盆花外，不得放置任何物品，不得堆放食物、雜物，不得在前臺吃東西。
（3）前臺只能由接持人員坐，其他人員不得進入前臺就座。公司人員不得聚在前臺閑聊，如有公務需探討可進入前臺，但不得超過十分鐘。需超過十分鐘的，應改在其他辦公地點進行。
（4）上班時間必須在崗。即早上8:30--12:00、下午1:00--5:00。如因公務需外出，經直接領導批準可離崗。外出期間，由直接領導安排前臺接待人員，必須保證前臺無空崗。如無法安排人員，前臺接待人員不得外出。私事不得離崗。
（5）協助保潔員做好前臺及周圍的清潔工作。
三 工作流程
（1）接待來訪工作流程
①為公司來客設立登記本，所有來公司人員均須登記，登記本上注明來訪人姓名、人數、來訪事由、出入時間。
②公司有來訪客人，來客行至前臺一米以內，前臺接待必須起身微笑相迎，說禮貌用語，招呼客人就座。客人坐下后，前臺接待方可就座。
③來客提出個人要求時，前臺接待必須認真聆聽，有必要時做好筆記，如遇無法處理的投訴，則請客人稍等，請客戶服務部經理出面解決。
④來客提出要找公司領導或員工時，前臺接待應先問有無預約。并請來客做好登記，再打電話致電要找的員工，策略詢問是否帶進。如回答需要馬上帶進，則應告知樓層及辦公室房號，需要時幫助送至電梯口，幫助按下樓層按鈕；如需遲些才帶進，請客人在接待室就坐，為客人倒水（七分滿），請客人稍待。
⑤如來客不聽要求，想要硬闖辦公室，呼叫秩序維護員協助攔截。如事態緊急，可報告上級主管領導處理。
（二）接聽電話工作流程：
①接聽電話時鈴響三聲內接聽，如超過三聲后接起電話，則應說"不好意思，剛才有事走開了，請問有什么可以幫到您？"
②接聽電話時用規范的語氣說："您好，XX公司！"或"您好，XX！"
③來電人提出要求，須記錄的必須及時記下。如需轉達他人的，需記下來電時間、來電人姓名、事由、相關事項。
④接電話時必須注意禮儀，語速平和，保持自然、得體、大方的形象，話機與臉龐成45度角，身體不得傾斜，不得嘴里吃東西，不得前仰后合。說話時控制音調，不得過于吵鬧。
⑤接電話盡量長話短說，如遇客人投訴電話，需安撫客人情緒的，應耐心安撫。私人電話不要超過三分鐘。
⑥接電話不得先于來電人掛機（私人電話除外）。
（三）違反規定的處罰條款：
前臺接待的各項工作依據工作流程內容和要求執行，如有違反要求的，將視情節輕重根據公司相關制度予以處理。
消防安全管理制度
為加強消防管理,維護正常經營秩序,防止事故發生,保障旅客的人身安全及財產安全,結合本單位實際情況特制定本管理制度。
1、員工必須嚴格遵守防火安全制度，參加消防活動。
2、熟悉自己崗位的工作環境，操作的設備及物品情況，知道安全出口的位置和消防器材的擺放位置，懂得消防設備的使用方法，必須知道消防器材的保養措施。
3、消防中心電話號碼“119”，救火時必須無條件聽從消防中心和現場指揮員的指揮。
4、嚴禁員工將貨物堆放在消火栓內、滅火器的周圍。嚴禁在疏散通道上堆放貨物，確保疏散通道的暢通和滅火器材的正常使用。
5、如發現異色、異聲、異味，須及時報告上級有關領導，并采取相應措施進行處理。
6、當發生火災火警時，首先保持鎮靜，不可驚慌失措，迅速查明情況向消防中心報告。報告時要講明地點燃燒物質、火勢情況、本人姓名、工牌號，并積極采取措施，利用附近的火火器，進行初期火災撲救，關閉電源，積極疏散酒店內的顧客，有人受傷，先救人，后救火消防日常管理
7、無論本單位、外單位及施工單位，如果要動火都必須到告知安全部消防控制中心，嚴格遵守消防動火規定，并配備相應數量的滅火器材。
8、重點部位動火須由經理簽字。動火時，安全警衛人員必須在場監護。
9、嚴禁在防火通道、樓梯口內堆放貨物，疏散標志和出口指示標志應完好，應急照明設施必須保證正常。
10、嚴禁施工單位將易燃、易爆物品帶進酒店范圍內，如施工單位確需使用，應報安全部消防監控中心及工程部，征得有關人員同意后方可使用。
11、倉庫內禁止煙火，不準亂拉臨時電線，不準使用加熱設備。倉庫照明燈限制60w以下白熾防爆燈、防爆日光燈，嚴禁使用碘鎢燈。物品入庫時，防止夾帶火種，入庫后，保安人員要經常巡視檢查。、
12、變電所、配電室、空調機房等地，不準存放易燃易爆和化學物品，嚴禁吸煙。
13、嚴格維護消防設備，要定期派人協助消控人員進行測驗，發現問題及時解決，以保證設備的完好狀態。
14、滅火裝置、消火栓、手動報警按鈕每月檢查一次。
15、配備的輕便手提式ABC干粉滅火器及滅火推車，擺放位置須明顯易取，任何部門及個人，不得隨意挪動。
16、滅火器由部門派專人負責保管及外表衛生清潔，ABC干粉滅火器每兩年由消防中心經過測試更換一次。
電梯機房管理制度
一、機房應設固定照明，備有足夠的干粉滅火器。
二、機房應保持清潔干燥，與水箱、蒸氣有可靠的隔離并原則上不安裝水、汽類供暖設施。
三、機房應有良好的通風，室內溫度應保持在5一40℃之間(對微機控制的電梯尤為重要)。
四、機房內除必要的工具、設施外不得堆放其他雜物。
五、機房及井道的照明電源應與控制線路分別敷設。
六、機房地面應鋪設絕緣材料。
七、電梯長期不使用時，應將機房總電源斷開。
八、機房應配有門鎖。并只允許維護檢修人員值班管理，其他人員禁止入內。
電梯維修保養制度
一、每日應對機房的電氣和機械設備做巡視檢查，清理轎廂、機房衛生，檢查司機交接班記錄。
二、每周對主要安全裝置和電器控制部分進行安全檢查。檢查各部件潤滑情況，各種指示燈工作是否正常，平層精度、舒適感是否良好，電梯運行有無異常聲響。
三、每月對各種安全防護裝置和電控部分進行詳細檢查，更換各種易損部件。
四、每季度對重要的機械部件和電器設備進行詳細檢查，調整和修復以下內容:曳引機注油;導軌打臘;油杯注油;更換門導靴;轎廂導靴襯板；更換破損、燒蝕的安全開關；繼電器等。
五、每年組織有關人員進行一次全面的安全技術檢驗，確定電梯整個運行狀態及不安全因素，制定整改維修計劃(更換曳引機油；清洗導靴工作面;控制柜除塵;檢修安全回路;更換磨損、超限、性能不可靠的機械、電器部件)。
六、根據電梯的性能和使用頻率，可在三至五年內進行一次全面的大修(清洗曳引機、更換摩擦片、檢修控制柜、更換鋼絲繩、做平衡系數實驗等)。
七、電梯長時間停用或發生火災、地震、濕水、沖頂、蹾底后，應做好詳相記錄并請質量技術監督局特種設備監督檢驗部門檢驗無誤后方可投入使用。
八、設立《電梯運行記錄》 并詳細填寫。對故障原因及調整后的數據記錄在案，為日后的維修保養工作提供可靠的數據。
維修人員崗位職責
1. 服從部門負責人工作安排，遵守紀律，樹立良好服務意識。
2. 負責本物業區域維修工作，熟悉物業管理區域內公用配套設施、設備的種類、分布，掌握各類線路的分布、走向、位置以及其維修保養的方法。
3. 對物業管理區域經常巡視，發現公用設施有損壞、隱患或其他異常情況，應及時給予維修，保證公共配套設施、設備的正常運行。
4. 積極為客戶提供多項便民服務，接到客戶報修，應及時趕到現場，排除故障。確有困難應立即與負責人聯系。
5. 發現重要電氣設備故障時，應及時向部門負責人匯報，組織人員搶修，分析事故原因，做好記錄，提出建議。
6. 定期清潔配電房，做到“三凈”（設備凈、機房凈、工作場地凈），確保設備正常運行。
7. 工作時間按規定著裝，佩戴工作牌，嚴格遵守操作規程、工作標準，堅決貫徹執行安全第一的原則。
8. 積極參加崗位培訓，刻苦鉆研技術，不斷提高工作水準，做好節能節材工作。
9. 發揮工作主動性，完成領導交辦的其他工作。
高低壓配電室管理制度
1.配電室運行和維修人員必須持證上崗，必須熟悉電氣設備情況和有關安全措施、操作程序與規章制度。
2、配電室建立24小時運行值班制度，對高壓配電裝置進行巡查，做好每日巡視記錄，發現問題及時上報部門領導。
3、配電設備由專職人員管理和值班，配電設備的停送電由值班電工操作，非值班電工禁止操作，值班員必須做好值班記錄，認真執行交接班制度。
4、供電線路嚴禁超載供電，配電房內禁止亂接線路。
5、停電時，應提前向部門領導提出申請經同意后方可實施，恢復送電時在確認供電線路正常，電氣設備完好后方可送電。
6、配電室內消防設施應確保完好，并有手持式氣體滅火器，注意防止小動物進入，無關人員禁止進入，外來人員須經部門領導同意許可方可進入，并做好外來人員登記工作。
7、加強日常維護、檢修，保證配電室內照明、應急照明設施等設備完好。
8、電業部門停電時，值班人員應立即采取補救緊急措施，同時與供電部門取得聯系。
9、運行過程中，分路開關跳閘，先查明原因，可試送一次，若不成功則不能再送應報告值班主管，排除故障后才能送電。
10、系統和設備在運行或檢修時，應做好相應安全技術措施。
11、保持配電室的清潔衛生和干燥。
12、值班時間內嚴禁干私事，必須認真監視并注意設備有無異常響聲和氣味，一旦發現有異常情況，應立即查明原因，在保證安全的前提下盡可能迅速排除，并在《配電室運行日志》上如實填寫。如果不能保證安全或無法排除應立即上報并采取防止事故發生的預防措施。
13、值班人員須按時對系統和設備進行巡視檢查，認真詳細地填寫運行記錄，在書寫運行記錄時應做到字跡清楚。
14、完成領導交辦的其他工作。
日照市物業管理條例
【法規類別】房屋住宅建設
【發文字號】日照市第十八屆人民代表大會常務委員會公告第10號
【批準部門】山東省人大(含常委會)
【批準日期】2017.09.30
【發布部門】日照市人大(含常委會)
【發布日期】2017.10.01
【實施日期】2018.01.01
【時效性】現行有效
【效力級別】設區的市地方性法規
日照市第十八屆人民代表大會常務委員會公告
（第10號）
《日照市物業管理條例》已于2017年8月25日經日照市第十八屆人民代表大會常務委員會第三次會議通過，并于2017年9月30日經山東省第十二屆人民代表大會常務委員會第三十二次會議批準，現予公布，自2018年1月1日起施行。
日照市人民代表大會常務委員會
2017年10月1日
日照市物業管理條例
（2017年8月25日日照市第十八屆人民代表大會常務委員會第三次會議通過
2017年9月30日山東省第十二屆人民代表大會常務委員會第三十二次會議批準）
目 錄
第一章 總 則
第二章 前期物業管理
第三章 業主大會、業主委員會和物業管理委員會
第一節 業主大會
第二節 業主委員會
第三節 物業管理委員會
第四章 物業管理服務
第五章 物業的使用與維護
第六章 監督管理
第七章 法律責任
第八章 附 則
第一章 總 則
第一條 為了規范物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，改善居住環境，促進社會和諧，根據《中華人民共和國物權法》《物業管理條例》《山東省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本市行政區域內物業的使用、維護、服務及監督管理活動，適用本條例。
第三條 物業管理應當堅持以人為本、業主自治、政府監管、權責分明、和諧包容的原則。
第四條 市、縣（區）人民政府負責本轄區內物業管理工作的組織和領導，將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設規劃和社會治理體系，促進物業服務行業健康發展。
具有行政管理職能的市人民政府派出機構，在本轄區內承擔前款規定的縣級人民政府職責。
第五條 市住房城鄉建設主管部門是本市物業主管部門，負責全市物業管理活動的指導、監督和管理工作。
縣級人民政府物業主管部門負責本轄區內物業管理活動的監督管理工作。
市、縣（區）人民政府其他有關行政主管部門在各自的職責范圍內，負責物業管理活動的有關監督管理工作。
具有行政管理職能的市人民政府派出機構，根據授權負責本轄區內物業管理活動的監督管理，具體工作可以由有關內設機構負責。
第六條 街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責組織、指導和監督本轄區內物業管理活動的相關工作。
社區居民委員會協助街道辦事處（鄉鎮人民政府）開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作。
第七條 物業主管部門應當建立物業服務企業信用檔案，對物業服務企業、項目負責人實行信用管理。
第八條 物業服務行業自律組織應當建立和完善物業服務企業及從業人員自律制度，
規范行業行為。
第九條 鼓勵建設單位、業主大會或者業主委員會、物業服務企業委托物業服務第三方評估機構，開展物業服務標準和質量評估等活動。
物業服務第三方評估機構應當依照法律、法規和合同約定提供專業服務，出具的評估報告應當真實、客觀、全面。
第二章 前期物業管理
第十條 物業管理區域應當根據建設用地規劃許可證確定的紅線范圍，綜合考慮建筑物的規模、物業共用設施設備、社區建設等因素劃分。
分期開發建設或者兩個以上建設單位開發建設的物業，其配套設施設備是共用的，應當劃分為一個物業管理區域；物業管理區域已經分割成多個自然街區，且其配套設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃分為不同的物業管理區域。
第十一條 住宅物業建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當持房地產項目開發經營權證明、建設用地規劃許可證確定的紅線圖、建設用地使用權證書、項目規劃設計方案等資料，向物業所在地縣級人民政府物業主管部門申請劃分物業管理區域。物業主管部門應當自收到申請之日起二十日內會同街道辦事處（鄉鎮人民政府）進行物業管理區域劃分。
物業管理區域劃定后，建設單位在銷售商品房時，應當以圖文形式將下列內容向買受人明示，并作為商品房買賣合同的附件：
（一）物業管理區域的范圍；
（二）物業共用部位、共用設施設備名稱；
（三）規劃用于停放機動車、非機動車的車位、車庫數量和位置；
（四）物業服務用房的面積和位置；
（五）生活垃圾收集站點、公廁等其他需要明示的場所和設施設備。
第十二條 物業管理區域劃定后確需調整的，應當形成區域調整方案，明確調整后物業管理區域的道路、綠地、共用部位和共用設施設備的使用、維護等，并經物業管理區域專有部分占建筑總面積過半數的業主且總人數過半數的業主同意。
第十三條 住宅物業的建設單位應當依法通過招標投標的方式選聘前期物業服務企業；投標人少于三個或者住宅（含同一物業管理區域內非住宅）物業總建筑面積不超過三萬平方米的，經物業所在地縣級人民政府物業主管部門批準，可以采取協議方式選聘物業服務企業。
縣級人民政府物業主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當對前期物業服務企業的選聘進行監督。
第十四條 建設單位應當與選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同，并報物業所在地縣級人民政府物業主管部門、價格主管部門備案。
前期物業服務合同中應當載明下列內容：
（一）物業承接查驗費用承擔；
（二）物業服務內容、服務標準、收費標準和委托代收費事項；
（三）分項服務的標準（含人員配置）和費用分項測算；
（四）分項費用和主要成本變動聯動調整的約定；
（五）是否委托物業服務第三方評估機構，擬采取的評估標準及方法；
（六）物業服務用房（含業主委員會辦公用房）面積和位置；
（七）共用部位、共用設施設備清冊；
（八）業主共有資金專用賬戶的設立、查詢方式，以及利用共用部位、共用設施設備開展經營活動所得收益的核算及分配辦法；
（九）合同解除的條件和違約責任；
（十）與前期物業管理有關的其他事項。
前期物業服務合同約定的物業費收費標準應當在政府指導價規定的浮動幅度內，并與物業服務規范規定的服務標準相對應。
第十五條 建設單位在銷售物業前應當制定臨時管理規約。臨時管理規約應當包含下列內容：
（一）使用、維護物業共有部分的規則；
（二）使用物業專有部分的權利和義務；
（三）維護物業管理區域公共秩序的權利和義務；
（四）分擔物業管理區域費用的方式；
（五）建設單位履行監督物業服務企業服務質量的義務；
（六）建設單位更換前期物業服務企業的條件；
（七）消防安全防范義務；
（八）違反臨時管理規約應當承擔的責任；
（九）其他有關事項。
臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。
臨時管理規約的效力至業主大會通過的管理規約生效時終止。
建設單位應當將臨時管理規約在銷售場所公示，在物業銷售前向物業買受人明示，并予以說明。物業買受人在購房時應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。
第十六條 建設單位與物業買受人簽訂商品房買賣合同，應當將已備案的前期物業服務合同、臨時管理規約、住宅小區配套建筑和設施設備清單及其產權歸屬資料等作為約定的內容。
建設單位出售物業時，不得向物業買受人承諾減免物業費；已作出物業費減免承諾的，應當向物業服務企業支付相應的物業費。
第十七條 建設單位無償配置的物業服務用房應當為地面以上能夠使用的房間，具備水、電、通風、采光、簡單裝修等使用條件，且設有服務廳、辦公用房、衛生間等，依法屬于全體業主共有，不得擅自改變用途。
第十八條 新建住宅物業交付使用十五日前，建設單位應當按照前期物業服務合同約定與物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗。物業與竣工驗收資料不符的，由建設單位負責整修。
建設單位應當在縣級人民政府物業主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）的監督下，按規定向物業服務企業移交物業服務用房和下列資料：
（一）規劃、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料；
（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
（三）電梯等特種設備和消防設施的設計、制造、安裝合格證、質量證明書、監督檢驗報告等安全技術檔案；
（四）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
（五）業主名冊；
（六）應當移交的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單，并書面承諾補交的具體期限，最長不超過十日。
第十九條 建設單位應當與物業服務企業簽訂物業承接查驗協議，對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。
建設單位與物業服務企業惡意串通、弄虛作假，在承接查驗過程中共同侵害業主利益的，應當共同承擔賠償責任。
第二十條 前期物業服務企業應當自物業承接查驗完成之日起三十日內，持下列資料向物業所在地縣級人民政府物業主管部門備案：
（一）前期物業服務合同；
（二）物業承接查驗協議；
（三）建設單位移交資料清單；
（四）查驗、交接記錄；
（五）與承接查驗有關的其他資料。
物業承接查驗檔案屬于全體業主共有，業主有權免費查詢。業主大會選聘新的物業服務企業的，前期物業服務企業應當自前期物業服務合同終止之日起十日內，向業主委員會移交物業承接查驗檔案。
第二十一條 物業服務企業應當設立業主共有資金專用賬戶，并按照合同約定公布收支情況，每年不得少于一次。
業主大會或者業主委員會設立業主共有資金基本賬戶后十五日內，物業服務企業應當將屬于業主共有的資金轉入業主共有資金基本賬戶。
第二十二條 前期物業管理期間，有下列情形之一的，建設單位應當依法重新選聘物業服務企業：
（一）物業服務企業提前解除合同的；
（二）物業服務企業擅自撤離的；
（三）物業服務企業被吊銷營業執照的；
（四）法律、法規規定的其他情形。
建設單位應當自新的物業服務企業確定后十日內，將更換物業服務企業的情況告知物業買受人。
第二十三條 前期物業管理期間，建設單位已經注銷或者無法履行相關義務，但尚未成立業主大會的，物業服務企業應當于退出物業管理區域六個月前書面告知業主及物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）。
街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當在物業服務企業退出前，依法組織業主決定管理模式。
第三章 業主大會、業主委員會和物業管理委員會
第一節 業主大會
第二十四條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。
一個物業管理區域成立一個業主大會。只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第二十五條 符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議：
（一）業主已入住面積的比例達到百分之五十以上；
（二）業主已入住戶數的比例達到百分之五十以上；
（三）自首位業主入住之日起滿兩年且已入住戶數的比例達到百分之二十五以上。
第二十六條 符合首次業主大會會議召開條件的，建設單位應當將業主入住情況在二十日內報告街道辦事處（鄉鎮人民政府），同時報送下列資料：
（一）業主名冊；
（二）物業管理區域證明；
（三）房屋及建筑面積清冊；
（四）規劃總平面圖；
（五）交付使用共用設施設備的備案證明；
（六）物業服務用房配置資料；
（七）成立業主大會必需的其他資料。
十人以上的業主聯名向街道辦事處（鄉鎮人民政府）提出召開首次業主大會會議書面請求的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當責令建設單位在十日內報告業主入住情況。符合業主大會會議召開條件的，建設單位應當按照前款規定報送資料。
建設單位已經注銷的，前期物業服務企業應當報告業主入住情況，并提供有關資料。
第二十七條 符合首次業主大會會議召開條件的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當在接到建設單位報告之日起三十日內組建業主大會籌備組。
籌備組人數應當為七至十一人的單數，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）代表一名，社區居民委員會代表一名，建設單位代表一名和業主代表若干名組成。籌備組組長由街道辦事處（鄉鎮人民政府）代表擔任。業主代表的產生方式由街道辦事處（鄉鎮人民政府）確定，并在物業管理區域內顯著位置公告。
籌備組應當自成立之日起十日內，將成員名單和工作職責在物業管理區域內顯著位置公告，公告時間不少于七日。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）協調解決。
前期物業服務企業應當配合籌備組開展工作。
籌備組正式開展籌備工作前，縣級人民政府物業主管部門應當對籌備組成員進行物業管理培訓。
第二十八條 籌備組成員應當符合下列條件：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）本人及其配偶、直系親屬未在同一物業管理區域提供物業服務的企業任職；
（三）無非法收受建設單位、物業服務企業財物的行為；
（四）無不宜擔任的其他情形。
籌備組中的業主成員應當同時符合下列條件：
（一）按時交納物業費、車位租賃費、停車服務費和住宅專項維修資金等；
（二）無損壞房屋承重結構、違法建設、破壞房屋外貌或者擅自改變物業使用性質等不當使用物業的行為；
（三）本人及其配偶、直系親屬未在本住宅小區開發建設單位任職。
第二十九條 首次業主大會會議的籌備經費根據物業管理區域規模、業主人數和建筑面積等因素確定。住宅物業首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔，老舊住宅物業首次業主大會會議的籌備經費由縣級人民政府承擔：
（一）建設單位應當在辦理不動產首次登記前，交納首次業主大會會議籌備經費；
（二）已辦理首次登記尚未召開首次業主大會會議的，建設單位應當于報送成立業主大會資料時，交納首次業主大會會議籌備經費。
街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當對籌備經費進行監管。首次業主大會會議召開后，業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況向出資單位報告。建設單位預交的籌備經費結余部分應當予以退還。
第三十條 劃定為一個物業管理區域分期開發建設的建設項目，先期開發部分符合業主大會成立條件的，可以成立業主大會、選舉產生業主委員會。
首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。
第三十一條 業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
第三十二條 召開業主大會會議，可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。
采用集體討論形式的，可以由全體業主參加，也可以以幢、單元、樓層為單位，推選業主代表參加。
業主代表參加業主大會會議三日前，應當書面征求其所代表的業主意見；凡需業主投票表決的，表決票應當經本人簽名，由業主代表在業主大會投票時如實反映。業主代表出席業主大會會議不得委托他人。業主代表不能參加業主大會會議的，其所代表的業主應當另行推選。
采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交全體業主，由業主本人或者其委托的代理人實名簽署意見；無法送達的，應當在物業管理區域內顯著位置公告。需業主投票表決的，表決意見應當由業主本人或者其委托的代理人簽名。
街道辦事處（鄉鎮人民政府）或者其委托的社區居民委員會應當對采用書面征求意見形式召開業主大會會議的情況進行指導監督。
第三十三條 業主拒付物業費、不交存專項維修資金、亂停放車輛以及實施其他損害業主共同權益行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使作出約定。
第三十四條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議的召開時間和臨時會議的召開事由，由業主大會議事規則約定。
召開業主大會定期會議，應當于會議召開十五日前將會議內容書面告知街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居民委員會。街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居民委員會應當對業主大會會議的召開進行指導，并對業主大會會議表決情況予以監督。
業主委員會未按照業主大會議事規則要求召開業主大會臨時會議的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當責令其限期召開；逾期仍未召開的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當在十日內組織召開。
第三十五條 業主大會會議表決采用書面方式實名投票；采用電子信息技術方式實名投票的，應當核實業主身份，確保業主意思表示真實、有效。
第三十六條 業主大會會議表決結果和決定應當以書面形式向全體業主公告。
業主大會通過的決定對全體業主具有約束力。
第三十七條 業主大會應當建立規范的財務管理制度。住宅專項維修資金、共用部位和共用設施設備經營收益、業主大會和業主委員會工作經費等的收支管理，應當符合財務管理規定，并定期在物業管理區域內顯著位置公示。
業主委員會應當妥善保管財務原始憑證、會計賬簿等會計資料。
第三十八條 物業管理區域內業主人數較多的，可以按照業主大會議事規則的約定，以幢、單元、樓層為單位成立業主小組。業主小組由該幢、單元、樓層的全體業主組成，共同討論決定本小組范圍內共用部位、共用設施設備的維修、養護、更新和改造等事項。
業主小組作出的決定應當符合管理規約、業主大會議事規則的規定，不得違反業主大會或者業主委員會作出的決定，并在作出決定后七日內告知業主委員會。
第二節 業主委員會
第三十九條 業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主監督。
業主委員會應當由三至十一人的單數組成，委員只能由業主擔任。
業主委員會的活動經費及委員報酬，從業主共有部分的收益中提取，或者由全體業主承擔，具體辦法與標準由業主大會決定。
第四十條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持業主大會決議、業主大會議事規則、管理規約、業主委員會委員名單和基本情況等資料，向物業所在地縣級人民政府物業主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）備案。
前款規定的備案事項變更的，業主委員會應當自變更之日起十五日內書面報告備案單位，并在物業管理區域內顯著位置公告。
第四十一條 業主委員會辦公用房從物業服務用房中安排。前期物業服務企業應當在首屆業主委員會依法備案之日起五日內，向業主委員會移交辦公用房。
業主委員會應當持物業主管部門出具的備案證明，依法刻制、使用、管理印章和開設賬戶。業主委員會應當建立工作檔案和印章管理等制度，業主委員會印章應當指定專人保管。
第四十二條 業主委員會委員有下列行為之一的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）調查核實后，責令其暫停履行職責，并由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，決定終止其委員資格：
（一）挪用、侵占業主共有財產；
（二）利用職務之便接受減免物業費、車位租賃費、停車服務費，以及非法收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的財物；
（三）打擊、報復、誹謗、陷害投訴人、舉報人；
（四）泄露業主信息或者將業主信息用于與物業服務無關的活動；
（五）損害業主共同利益的其他行為。
業主委員會委員有拒不履行委員職責、違章搭建建筑物和構筑物或者拒付物業費等行為的，由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，決定是否終止其委員資格。
第四十三條 業主大會、業主委員會應當配合社區居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。
業主大會、業主委員會作出的決定應當及時告知社區居民委員會。
第四十四條 業主委員會任期屆滿六十日前，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當指導、協助成立換屆選舉小組，由換屆選舉小組組織召開業主大會會議，選舉產生新一屆業主委員會。
第四十五條 業主委員會委員職務在任期內終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的財物等移交業主委員會。
業主委員會應當自任期屆滿之日起十日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主的財物等移交給新一屆業主委員會；逾期未選舉產生新一屆業主委員會的，移交給街道辦事處（鄉鎮人民政府）。
未在規定期限內移交的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當督促其移交。
第三節 物業管理委員會
第四十六條 住宅小區有下列情形之一的，應當成立物業管理委員會，作為臨時機構履行物業管理職能：
（一）不具備成立業主大會條件的；
（二）具備成立業主大會條件但未成立，經物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）兩次組織后仍不能成立的；
（三）未選舉產生業主委員會或者業主委員會未完成換屆選舉，經街道辦事處（鄉鎮人民政府）兩次指導后仍不能選舉產生業主委員會或者新一屆業主委員會的；
（四）業主委員會不履行職責一年以上，無法正常開展工作，需要調整或者重新選舉業主委員會，經街道辦事處（鄉鎮人民政府）兩次指導后調整未成或者未能選舉產生新一屆業主委員會的。
第四十七條 物業管理委員會由街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織成立，由業主成員以及街道辦事處（鄉鎮人民政府）、公安派出所、社區居民委員會、建設單位派員組成。
物業管理委員會由九至十三人的單數組成。其中，業主成員不少于百分之五十，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）在業主中推薦產生。物業管理委員會的業主成員應當按照本條例首次業主大會籌備組業主成員的條件推薦。
物業管理委員會成員名單應當在物業管理區域內顯著位置公告。
第四十八條 物業管理委員會成立之日起十日內，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當將成立情況書面告知物業所在地縣級人民政府物業主管部門。
物業主管部門應當加強對物業管理委員會的指導和監督。
第四十九條 物業管理委員會應當依法履行職責，就物業共同管理事項征求全體業主意見，形成業主共同決定。
符合業主大會成立條件的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當及時組織召開首次業主大會會議，選舉產生業主委員會。物業管理委員會應當自業主委員會依法備案之日起七日內，與業主委員會辦理財物和相關資料移交手續后解散。
第四章 物業管理服務
第五十條 鼓勵業主大會采用招標投標方式選聘物業服務企業。業主委員會應當依據法律、法規的規定與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。
物業服務合同應當載明下列內容：
（一）物業服務內容、服務標準、收費標準和委托代收費事項；
（二）分項服務標準（含人員配置）和費用分項測算；
（三）分項費用和主要成本變動聯動調整的約定；
（四）物業服務標準的評估標準與方法；
（五）物業服務用房、專項維修資金的管理與使用；
（六）利用業主共用部位、共用設施設備開展經營活動所得收益的核算和分配辦法；
（七）雙方的權利義務；
（八）違約責任、履約保證措施、合同期限及合同解除的條件；
（九）與物業服務有關的其他事項。
物業服務企業在物業服務合同簽訂之日起十五日內，應當將合同副本報物業所在地縣級人民政府物業主管部門備案。
第五十一條 物業服務企業應當按照物業服務合同約定提供相應服務，并遵守下列規定：
（一）符合國家、省和本市規定的技術標準、規范；
（二）及時向業主、物業使用人告知安全合理使用物業的注意事項；
（三）定期召開業主懇談會，聽取業主、物業使用人的意見和建議，及時受理業主、物業使用人投訴；
（四）未經本人同意或者非因法定事由，不得向其他單位和個人透漏業主、物業使用人信息；
（五）做好物業管理區域內的門衛、巡邏、技防監控、消防控制值守等秩序維護和安全防范工作，并接受公安機關的指導檢查；
（六）維護管理車輛停放、通行秩序，定期將亂停放車輛號牌及掌握的車輛所有人姓名和聯系方式報告業主委員會；
（七）配合供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、垃圾清運等專業經營單位進入物業管理區域開展服務，并提供便利；
（八）制定消防安全制度、滅火和應急疏散預案，開展消防安全宣傳教育和防火檢查，消除火災隱患；
（九）配合做好社區管理的相關工作。
第五十二條 經業主或者物業使用人同意，物業服務企業可以有償提供物業服務合同以外的服務，收費標準由雙方約定。
第五十三條 終止或者解除物業服務合同（含前期物業服務合同），應當依據合同履行告知義務；合同未約定告知期限的，應當提前六十日告知。
自物業服務合同解除之日起十日內，原物業服務企業應當與業主委員會、新物業服務企業辦理下列交接事宜：
（一）業主和物業的基礎檔案；
（二）物業服務中形成的物業服務檔案；
（三）物業服務用房和業主共有的其他房屋、場地和財物；
（四）物業共用設施設備及其改造、維修、運行、保養的有關資料；
（五）電梯等特種設備的安全與節能技術檔案；
（六）消防等專項設施設備技術手冊、維護保養記錄等資料；
（七）利用共用部位、共用設施設備經營的有關資料，預收、代收和清算欠收的有關費用；
（八）物業服務期間配置的固定設施設備資料；
（九）應當移交的其他資料。
物業服務企業未辦理退出交接手續的，不得撤離物業管理區域，停止物業服務。
第五十四條 新的物業服務企業應當與原物業服務企業、業主委員會共同對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，制作查驗記錄并簽字。
新的物業服務企業承接物業時，應當與原物業服務企業、業主委員會簽訂物業承接查驗協議，對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、權利義務、違約責任等事項作出明確約定。
新的物業服務企業應當在物業承接查驗協議簽訂五日內，報物業所在地縣級人民政府物業主管部門備案。
第五十五條 物業服務企業應當將下列信息在物業管理區域內顯著位置公示并及時更新：
（一）物業服務企業項目負責人基本情況、聯系方式、物業服務電話；
（二）物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等；
（三）電梯、消防、燃氣、熱力等設施設備日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式和應急處置方案等；
（四）公共水電費用分攤情況，物業共用部位和共用設施設備經營所得收益及使用情況；
（五）房屋裝飾裝修及使用過程中應當注意的安全事項；
（六）價格、物業等主管部門監督電話；
（七）應當公示的其他信息。
業主、物業使用人對公示內容有異議的，物業服務企業應當予以答復。
第五十六條 物業服務企業未經業主大會或者業主委員會同意，不得擅自在物業管理區域內進行下列活動：
（一）改變物業共用部位、共用設施設備規劃用途；
（二）設置營業攤點；
（三）允許他人利用共用部位、共用設施設備從事廣告宣傳等；
（四）收取或者提高占用業主共有道路或者其他場地施劃車位的場地占用費；
（五）應當由業主大會或者業主委員會決定的其他事項。
第五十七條 物業服務收費根據物業的種類、特點以及物業服務階段，分別實行政府指導價和市場調節價。實行政府指導價的，物業服務收費基準價及浮動幅度由價格主管部門會同物業主管部門依法制定。
第五十八條 物業費可以采取酬金制或者包干制等方式，具體收費方式由物業服務合同約定。
物業費實行酬金制的，預收的物業服務支出費用屬于代管性質，為所交納的業主所有。除合同約定的物業服務企業收取的酬金外，物業服務企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。
物業費實行酬金制的，物業服務企業應當每年向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，每季度公布物業服務資金的收支情況。業主、業主大會或者業主委員會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出異議的，物業服務企業應當在七日內書面答復。
第五十九條 物業服務企業不得以業主拖欠物業費、不配合管理等理由，中斷或者以限時限量等方式限制或者變相限制供水、供電、供氣、供熱，以及實施損害業主合法權益的其他行為。
物業服務企業違反物業服務合同約定或者損害業主權益的，業主可以依法申請仲裁或者提起訴訟；物業服務企業不履行仲裁裁決或者生效判決的，由物業主管部門記入物業服務企業信用檔案。
第六十條 物業服務企業有下列行為之一的，除依法應當承擔相應的法律責任以外，由物業主管部門記入信用檔案：
（一）在物業服務招標投標活動中提供虛假信息，騙取中標的；
（二）物業服務合同依法解除或者終止后拒不撤出物業管理區域的；
（三）撤出時未按照規定辦理交接手續，或者未按照規定移交資料的；
（四）未按照規定和合同約定履行房屋安全監管義務，導致物業管理區域內發生重大房屋安全事故的；
（五）故意泄露業主、物業使用人信息的；
（六）對業主、物業使用人進行惡意騷擾，采取暴力行為或者打擊報復的；
（七）違反法律、法規規定的其他行為。
第六十一條 物業服務企業應當向縣級人民政府物業主管部門定期報送信用檔案信息、統計報表等資料。
第六十二條 物業服務項目實行項目負責人責任制。
物業項目負責人有下列行為之一的，除依法應當承擔相應的法律責任以外，應當錄入物業服務企業信用檔案：
（一）騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金的；
（二）擅自改變物業管理區域內物業服務用房、共用部位和共用設施設備用途的；
（三）擅自決定占用、挖掘物業管理區域內道路、場地的；
（四）擅自利用物業管理區域內共用部位、共用設施設備進行經營的；
（五）因管理失職造成人身傷害、財產損失等重大責任事故的；
（六）被價格主管部門認定亂收費或者收費不規范，拒不改正的；
（七）嚴重損害業主利益的其他行為。
第六十三條 業主自行管理物業管理區域內建筑物及其附屬設施的，應當對下列事項作出決定：
（一）自行管理的執行機構、管理人；
（二）自行管理的內容、標準、費用和期限；
（三）聘請專業經營單位的方案；
（四）有關自行管理的其他內容。
第五章 物業的使用與維護
第六十四條 業主或者物業使用人使用物業，應當按照有利于物業安全使用、外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，在供水、排水、通風、采光、通行、維修、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面，依法處理相鄰關系。
第六十五條 業主或者物業使用人使用物業，應當遵守有關法律、法規和管理規約、臨時管理規約的規定。物業服務企業、業主委員會發現業主或者物業使用人有下列違法行為的，應當及時勸阻、制止，并向縣級人民政府有關行政主管部門報告：
（一）侵占、損壞物業共用部位、共用設施設備，擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地等違反物業管理法律、法規的行為，向物業主管部門報告；
（二）損壞或者擅自改變房屋主體結構、承重結構等違反建筑裝飾裝修法律、法規的行為，向建設行政主管部門報告；
（三）違法搭建建筑物和構筑物等違反規劃法律、法規的行為，向綜合行政執法部門報告；
（四）隨意傾倒垃圾、排放污水、拋擲雜物或者露天焚燒物品，擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫等違反市容環境衛生法律、法規的行為，向綜合行政執法部門報告；
（五）損毀樹木、綠地等違反城市綠化法律、法規的行為，向綜合行政執法部門報告；
（六）賭博、利用迷信活動危害社會、飼養動物干擾他人正常生活、制造影響他人的社會生活噪聲等違反治安管理法律、法規的行為，向公安機關報告；
（七）損壞公共消防設施和器材、占用消防通道等違反消防管理法律、法規的行為，向公安機關消防機構報告；
（八）違法設立工業企業、手工作坊，排放工業廢水、廢氣、噪聲等違反環境法律、法規的行為，向環境保護主管部門報告；
（九）其他違反法律、法規和管理規約、臨時管理規約的行為，依法向有關行政主管部門報告。
有關行政主管部門在接到物業服務企業、業主委員會的報告后，應當依法對違法行為進行處理。
第六十六條 業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅（含車庫、儲藏室）改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約以外，應當經有利害關系的業主同意。
第六十七條 物業管理區域內，規劃用于停放機動車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過銷售、附贈或者出租等方式約定。業主要求承租車庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕。
占用業主共有道路或者其他場地用于停放機動車的車位，屬于業主共有，其分配、使用、收費等具體事項由業主大會決定，建設單位、物業服務企業不得銷售或者變相銷售。停車服務費標準由業主大會與物業服務企業協商確定，并接受業主的監督。
業主共有車庫內的車位租賃價格實行政府指導價。公安、消防、搶險、救護、環衛等車輛執行公務、實施作業時，在物業管理區域內臨時停放，物業服務企業應當提供便利，且不得收取費用。
物業管理區域內劃定車位、停放車輛，不得占用、堵塞、封閉安全出口、消防通道，不得妨礙其他車輛和行人的正常通行。
第六十八條 業主長期空置物業的，應當告知物業服務企業，并與物業服務企業就緊急情況處置等事項簽訂協議。
簽訂物業服務合同時，物業服務企業應當主動向業主提示房屋空置的風險。
第六十九條 業主、物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當持有關資料向物業服務企業辦理登記手續；按照規定需要報有關部門批準的，應當依法辦理批準手續。
業主、物業使用人修繕、裝飾裝修房屋的，應當與物業服務企業簽訂裝飾裝修服務協議。協議中應當明確裝修保證金的收取、扣除、退還和保證事項，允許施工的時間，廢棄物的清運方式、臨時存放位置、委托清運費用標準以及違約責任等。住宅裝修保證金每戶不得高于二千元。
物業服務企業應當將房屋修繕、裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主、物業使用人，業主、物業使用人和房屋修繕、裝飾裝修單位或者個人應當遵守。
業主、物業使用人拒不辦理登記、批準手續的，物業服務企業可以按照管理規約、臨時管理規約規定禁止裝飾裝修車輛、施工人員進入物業管理區域。
第七十條 住宅物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位，負責入戶端口以外設施設備的維修、養護、更新，并承擔相關費用。法律、法規另有規定的，從其規定。
住宅用水表、電能表、燃氣表、熱能表等計量器具使用期限屆滿的，應當由供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位負責免費換裝經強制檢定合格的計量器具。
專業經營單位對專業經營設施設備進行維修、養護、更新時，業主應當配合。
第七十一條 物業管理區域內共用部位、共用設施設備存在安全隱患時，物業服務企業應當設置相應的警示標志，采取具體防范措施，并立即向業主委員會和有關行政管理部門報告。
電梯等特種設備應當在投入使用前或者投入使用后三十日內，向負責特種設備安全監督的管理部門辦理使用登記，取得使用登記證書和登記標志。登記標志應當置于該特種設備的顯著位置。
電梯等特種設備應當在檢驗合格有效期屆滿前一個月申請定期檢驗，未經定期檢驗或者檢驗不合格的，不得繼續使用。
第七十二條 在國家規定的保修期限內，物業由建設單位負責維修。保修期限屆滿后，業主對專有部分負責維修、養護；業主專有部分以外的共用部位、共用設施設備，由物業服務企業按照物業服務合同負責維修、養護，合同約定由業主共同維修的，按照規定使用住宅專項維修資金；未交存住宅專項維修資金的，由相關業主共同承擔。
住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅物業的業主，應當在辦理不動產登記前，按照規定交存住宅專項維修資金。
第七十三條 物業保修期滿后，住宅共用部位、共用設施設備發生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情況，需要立即進行維修、更新和改造的，可以按照規定啟動住宅專項維修資金應急維修程序。
應急維修涉及電梯等特種設備和消防設施的，應當依法取得相應主管部門或者檢驗機構出具的檢驗報告、驗收合格意見書或者其他合格證明。
第七十四條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業費。業主未按照約定交納物業費的，物業服務企業可以通過在物業管理區域顯著位置公示等形式，督促其限期交納；逾期不交納的，物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟。
第六章 監督管理
第七十五條 市、縣（區）人民政府應當建立和完善物業管理工作綜合考核制度，定期對物業管理工作進行監督檢查，并納入年度工作目標責任制考核。
第七十六條 縣級人民政府物業主管部門應當履行下列職責：
（一）物業服務行業監督檢查，定期開展物業服務質量專項檢查；
（二）本轄區內物業管理區域劃分、前期物業服務招標投標、業主委員會備案等監督管理工作；
（三）物業服務企業信用信息征集、核查和監管工作；
（四）指導、服務街道辦事處（鄉鎮人民政府）調處物業管理矛盾糾紛；
（五）房屋安全、房屋租賃等監督檢查；
（六）法律、法規規定的其他職責。
第七十七條 街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當明確專門機構，履行下列職責：
（一）組織、指導業主大會成立和業主委員會換屆工作，監督業主委員會依法履行職責；
（二）組織成立物業管理委員會；
（三）監督選聘物業服務企業；
（四）監督物業服務項目的移交、接管；
（五）糾正或者撤銷業主大會、業主委員會的違法決定；
（六）建立物業管理矛盾投訴調解機制，調解物業管理矛盾糾紛；
（七）指導社區居民委員會建立物業糾紛調解委員會制度；
（八）法律、法規規定的其他職責。
第七十八條 街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當建立由業主、業主委員會（物業管理委員會）、物業服務企業、物業主管部門、公安派出所、社區居民委員會、綜合行政執法、專業經營單位等方面代表參加的物業管理聯席會議制度。
物業管理聯席會議主要協調解決下列問題：
（一）業主委員會不依法履行職責的問題；
（二）業主委員會換屆過程中出現的問題；
（三）履行物業服務合同中出現的重大問題；
（四）提前終止物業服務合同的問題；
（五）物業服務企業在退出和交接過程中出現的問題；
（六）物業管理與相關專業經營單位協調和配合的問題；
（七）需要協調解決的其他物業管理事項。
第七十九條 有關行政主管部門應當按照各自職責，做好物業管理區域內的下列工作：
（一）規劃主管部門負責建設工程的規劃設計及調整變更的管理，協助開展物業管理區域劃分；
（二）價格主管部門負責物業服務收費的監督檢查，受理投訴舉報，依法查處物業服務企業違反價格法律、法規的行為；
（三）質量技術監督部門（市場監督管理部門）負責電梯等特種設備安全監察，規范和監督市場計量行為，依法查處違反特種設備安全管理和計量法律、法規的行為；
（四）工商行政管理部門（市場監督管理部門）負責工商登記管理，對以住宅為住所（經營場所）的，應當審查有關單位出具的有利害關系的業主同意將住宅改為經營性用房的證明材料，依法查處違反工商登記管理法律、法規的行為；
（五）民政部門（社區管理部門）負責社區居民委員會指導、監督業主大會、業主委員會開展自治管理的監督。
第八十條 街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當建立物業管理協管聯系人制度，將社區、公安、綜合行政執法、環境保護等有關部門、單位指定的物業管理協管人姓名、職責、聯系方式在物業管理區域內顯著位置公示。
第八十一條 物業主管部門，綜合行政執法、環境保護、公安等行政主管部門，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當建立信息共享制度，將物業管理區域內與物業管理有關的情況，及時進行通報。
第七章 法律責任
第八十二條 違反本條例規定的行為，法律、法規已作出處罰規定的，按照法律、法規的規定執行；法律、法規未作出處罰規定的，按照本條例的規定執行。
第八十三條 物業服務第三方評估機構違反本條例規定，出具的評估報告具有虛假內容、誤導性陳述、重大遺漏的，由縣級人民政府物業主管部門責令限期改正，沒收違法所得，并處一萬元以上三萬元以下罰款；造成當事人損失的，應當承擔相應的賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第八十四條 建設單位違反本條例規定，未交納首次業主大會會議籌備經費的，由縣級人民政府物業主管部門責令限期改正；逾期未改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。
第八十五條 物業服務企業違反本條例規定，有下列行為之一的，依照下列規定處罰：
（一）未按照規定辦理物業承接查驗協議備案的，由縣級人民政府物業主管部門責令限期改正；逾期未改正的，處五千元以上一萬元以下罰款；
（二）物業費實行酬金制，未按照規定公布物業服務資金年度預決算或者季度收支情況的，由縣級人民政府物業主管部門責令限期改正，處五千元以上一萬元以下罰款；
（三）中斷或者以限時限量等方式限制或者變相限制供水、供電、供氣、供熱的，由縣級人民政府物業主管部門責令限期改正，可以處一萬元以下罰款；逾期未改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。
第八十六條 國家機關及其工作人員在物業管理工作中存在玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權行為的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第八章 附 則
第八十七條 本條例自2018年1月1日起施行。
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